第１４９回都市経営フォーラム
定期借地システムによる公有地活用
−定借ＰＦＩの提言−
講師：赤川 彰彦 氏
価値総合研究所主席研究員
日付：２０００年５月１９日（金）
場所：後楽国際ビルディング・大ホール
ただいまご紹介にあずかりました価値総合研究所の赤川でございます。
本日は、ご多忙の中たくさんの方々に参加していただき大変ありがとうございます。
（ＯＨＰ−１）資料１
私は９２年に定期借地権の法律ができてから、ずっとこの研究に携わっております。定借マンションで最初のモデルケースになった藤和の「田園調布ホームズ」というのをご存じだと思います。これを手がけたのが私です。現在、この田園調布方式の考え方、例えば、皆さんが一般的にやっている無償譲渡の考え方、中途解約不可、存続期間は工事期間プラス契約期間、あるいは土地に抵当権を設定したというのは、すべて私どもで考えて初めてやらせていただいております。したがいまして、都市基盤整備、建設省、事業会社の方々が使われている契約書の内容はほとんどが私どもの契約書が「ひな型」になっています。
もう１つ、私が一番、関心があったのは道路の返還問題です。道路は５０年後に返らないという論文に書いて出しましたところ、定借協議会（定期借地権普及促進協議会）から大問題であるということで、建設省に対して私道について善処されるべく改正要望が出されました。今日は建設会社の方も随分来られていますけれども、建物についての解体の問題等５０年後はどうなるのかという基本的な問題から私は出発しました。
敷衍していわせていただきますと、私が９２年定期借地権に取り組んだときにときに考えたことは３つあります。１つは、定期借地権ですので、皆さんご承知のとおり、「所有から利用へ」の考え方。したがって、「利用価値とは何ぞや」と思っておりました。50年間存続するわけですから、少なくとも５０年間利用価値がなければいけない。とするならば、この利用される場所は、当初、駅から歩いて２０分以上が定借の最適地だといっていた専門家がいましたれども、とんでもない。私は都心のど真ん中あるいは超高級住宅地と考えておりました。超高級住宅地の田園調布だからこそ、インセンティブがあったので、最初に実行しました。また都心では長谷工の「モアクレスト神宮前」も私は関与しております。
２つ目は、当初、誰しもが、定借は一戸建てと考えて出発しています。しかし、私は最初からマンションが最適だと思っていました。何故かといいますと、当時、マンションの建替え問題を考えており、既にご承知のとおり、５分の４という議決の部分がなかなかクリアできない問題があったからです。現実に阪神大震災が起きて、あと１人、２人というところでも建替えがなかなかうまくいかない。あるいは建替えで裁判を起こし勝訴しても、残念ながらまた控訴されて裁判が継続しております。この建て替えも、エンドが明確であるという意味では、一戸建てよりもマンションの方が適していると考えていました。
３つ目、今日の本題である公有地活用を考えていました。５０年後の人口がどうなるんだろうと言いますと現在は１億２５００万人弱です。２００４年の１億２７００万人をピークにその後減少します。５０年後は９２３０万人。約３０００万人減ります。１００年後は５０８８万人になります。人口問題を考えると、５０年間利用でき、住まう場所はどこなんだろうと考えてきますと、公有地がクローズアップされるわけです。
少子化問題が現在、大問題になっていますが、その関係から小学校跡地、中学校跡地、あるいは幼稚園、このような所が出てくるだろうと推測しておりました。都市の経済活力、人が住まなければ都市は再生しませんので、この土地を再生するためにはどうしても公有地を使う。これらの３つ考えておりました。
したがって、定借については一戸建てという考え方はなく、はじめにからマンションでした。その土地は利用価値のある立地条件が要求されますので「一定の範囲と限界」があるということ、そして公有地活用が本命、この３つの視点が私の定期借地権の出発点でした。
その中で公有地を活用しましょうといっても、少なくとも公的機関の方は、実績のない場合は全く評価されませんから、それでは、民間でということで田園調布を造ったわけです。その田園調布をやらせていただいた後、私は過去６年間公的機関とおつき合いをさせていただいています。
最初におつき合いをさせていただいたのが、千代田区です。当時（１９９４年）、千代田区は５万人構想というのがありましたが、実際には３万５０００人を切っていました。そのときに使える手法は、この本（『地方自治体と定借ＰＦＩ』）の中にも千代田区の事例を入れてありますけれども、学校跡地を使った考え方で定借をやりましょうということでした。もう２年前ぐらいの話ですけれども、電話があり、「赤川先生、ちょっとご相談したいのですが」「何でしょうか」。実は、ある保育園が跡地になります。そこに高齢者住宅をつくるということで区は予算を決めてそのとおり進めようとしたところ、地元から反対が出ました。高齢者が来たのでは、街が死にます。だから、若い方を住まわせたい。若い方が来れば街が活性化するというわけです。街を活性化させるためにどうしたらいいのかとなりますと方法論は２つしかありません。１つは、公的住宅を建てる。つまり区営住宅を建てるということです。しかし、区営住宅を建てる場合には財源が必要になってきます。財源がないからこれはできない。それでは、定借でもやりましょうかということで、定借の話が出て相談されたわけです。
その後、私は、豊島区、足立区、新宿区、東京都、こういうところでずっとお話しさせていただいております。それ以外にもＪＡ、商工会議所、事業会社等で講演をしております。定借は非常にいい制度です。私は推進論者です。しかし、現実にはそこに内在するリスクはクリアしなければいけない厳しいものがあります。したがって、そのリスクをコントロールするためにはどうしたらいいかということを今日まで考えております。
そこで、きょうお話ししたいのは、ここにいらっしゃる方はプロフェッショナルでございますので、いうまでもないのですが、最初に定期借地権の現状を少しお話しして、頭の中を整理していただこうと思います。そして、現状において民間及び公的機関の取り組み状況はどうなっているのか。どういうふうに進められているのかを少しお話しして、次に公有地の実例をお話ししたいと思います。名古屋市と大阪市の住宅供給公社の事例です。そして、地方自治体の住宅政策はどうなっているのか。過去から現在までの住宅政策がどういう形で進められたのかということをお話ししたいと思います。その中で一番大事なことは財政危機の問題です。石原都政の外形標準課税、財源がないから、とにかく新しく財源を確保しなければならないということで、この辺のお話させていただきます。そして、その財政危機の要因の一つに公有地がありますので、公有地拡大法を押さえておく必要があります。
そこで、財政再建のために公有地を活用するといいますが、簡単にそれができるのかというと、そうではありません。公有地には行政財産と普通財産の２つがあり、行政財産には私権が設定できないので、これは利用できないわけです。したがいまして、行政財産と普通財産の法的性格お話をさせていただきます。これを普通財産に変えて使うためにどうしたらいいのか。財源を使わないで社会資本を整備するためにはどうしたらいいのか。その対応策として私が提言した「定借ＰＦＩ」です。
公有地において民間の資金とノウハウを活用し、新しく社会資本を整備充実させていく。あるいは公共のサービスを維持、向上させるわけです。予算がないからカットするやり方は、行政の方には大変申しわけございませんけれども、そうすべきではないと思っています。「自治の主体は住民である」とする自治の理念に従わなければならない。市民生活の充実を図るところが自治体の使命ですので、それを遂行するためにはどうしたらいいのか。できないことをいうのはなくて、できるためにはどうしたらいいのかということを考える。このために私は「定借ＰＦＩ」を提言させていただいております。
今日は、以上のことを踏まえ、レジュメに沿ってお話ししたいと思います。
（１）供給実績（ＯＨＰ−２）資料２
これは、つい先日定借協で取りまとめたものを表にしたものです。戸数は全部で２万４５００戸。うちマンションが８２７４戸で、全体の３４％を占めております。昨年、定借協では１万８８９５戸、総務庁の資料では３万２０００戸となっていますで、約６割となっています。実際に定借協に入っておられない業者もたくさんおりますから。この２万４５００を０．６で割り戻してあげると、４万８３３戸、約４万１０００戸。これぐらいが実際の実績ではないでしょうか。その割合は、昨年１２２万戸の実勢ですから、定借住宅は年間にして０．４と非常に少ない状況です。
地域性を見ますと、首都圏が最も多く３９％、中部、近畿を加えた３大都市圏で、９０％となっております。住宅価格は、平均で２４８４万円、首都圏は２６４８万円で平均よりも２２０万円ほど高くなっております。所有権割合は、一戸建てで５５％。マンションで約７割。一時金の保証金は平均で６６８万円。首都圏は８９６万円となっています。
敷地は２０４u。床面積は１２４uになっています。所有権と比較すると敷地で１．５４倍、床面積で１．２６倍。したがいまして、「広く安い」といえるかと思います。定借マンションの推移表の、不動産経済研究所が出されておりますが、１９９９年は２７６６万となっています。以上が大体の概観です。そこで、地主と購入者の意識について少しご紹介したいと思います。地主の気持ちはどうかといいますと、これは私が９５年に書かせていただいたものであります。基本的にはこの考え方はほとんど変わっておりません。@５０年後の見通しが立たないので不安、A借地人とのトラブル、B賃貸収入で困らない。もう１つは、C様子見をしたいということあります。現状でも定期借家権がこの4月から施行されましたので、この辺もまた１つ出てきているように思います。
それでは、購入者の方は、@所有権が高くて買えなかったのが約７割で、A土地の広さ、B価格が手ごろ、こうした理由で購入しております。また、満足感が高くて約９割の方は満足しております。実際、先月神戸に行き買われた方とお会いしましたが、非常に満足されていました。１人は神戸市の整備公社が分譲した物件で淡路島がすぐ見える海岸のすぐそばです。場所が大変気に入って是非ここを買いたいといって、８０坪ほどですが、神戸市の中では大変な倍率で二十何倍といっていました。それくらい素晴らしいロケーションでした。もう１人は、御影の駅から歩いて３分ぐらいのところです。４０坪程ですが、この方も大変喜ばれていました。
そういった意味では、購入者の方は非常に満足している。ただ、今はいいけれども、５０年後を考えると、どうなのかなというのは１つあります。しかし、ゆとりを持って生活しているということは事実です。
国土庁のアンケートを見ますと、公社の方は９３％認知度があります。極めて高い認知であります。自治体の方にも７８から８８ぐらいということでございますから、かなり高い水準になっています。私はこの６年間いろんなところに行って、定期借地権をお話しさせていただいていますが、認知度の高さが必ずしも定借を正しく理解しているとは限りません。詳しく知っている方は本当に少なく、言葉だけでわかったようでわかってないというのが実情です。
私は足立区でコンサルしていますが、ポンポンとスムースに行くようなことではないと思います。したがいまして、皆さんが、公社に行かれるとか、公的機関へ行かれて苦労されているというのはよくわかります。担当者が替われば、ゼロになりますので、その繰り返しを何回も何回もやらねければなりません。あきらめずに長く継続していたら、定借がだんだん浸透し理解されやっとゆっくり話せるようになったという感じです。
民間企業の方はどうかといいますと、１戸建てであれば、ミサワ、殖産、カメヤ・グローバルなどのハウスメーカーが沢山やっております。ただし、現在では良い土地がありません。土地がないからできないのが実態です。最近では、大京が、例えば立川で１３４戸、尼崎で１２８戸分譲しましたが即完です。リクルートがふじみ野で４７戸、あるいは東急不動が事業用借地権を千代田区一番町でやっています。また、別荘では西武、東急、あるいはナショナルが函南で分譲しております。
あとは、大手の三井、三菱、藤和、住友などのデベロッパーですが、残念ながら本当に一等地がなく土地を探すので苦労されています。先ほど田園調布の話をしましたが、１９９５年１月１７日、例の阪神大震災があった直後の２月に分譲したわけです。マンションが全く売れなかった時です。その売れないときに１０００件も問い合わせがあり、平均倍率１２倍で即完しています。現金で買った方が５名です。テレビとか新聞などで全部宣伝していただきまして、ほとんど何もしませんでした。しかし、田園調布は全くゼロから始めたものですから大変苦労しました。その成功からその後続けてやりましょうと藤和もいっていたんですが、田園調布に勝る土地がなかったわけです。出てきたのが神奈川県の何とか、千葉県の奥とか、埼玉県の端の方ばかりで、これでは、定借の意味がないということで、取り組みませんでした。
民間の方は土地を探していますけれども、良い土地がないためなかなか成就しないわけです。一方、公社の方は生き残りをかけて取り組んでいます。一番力を入れてやっているところが名古屋市住宅供給公社。それから阪神大震災の関係から大阪市住宅供給公社が非常によくやっています。公社存亡の危機意識から徹底的にやっています。大阪市此花区に高見フローラルタウンというのがあります。ここに１期１６８戸、２期２０８戸。３期合計で６００戸分譲します。同じ場所での定借事業ではナンバーワンです。名古屋市も荒子公園などいろんなところでやっています。
それから、都市基盤整備にはこが１万戸構想があります。
（ＯＨＰ−３）資料3
これは取り組み状況でございます。一番左側の方が、取り組みたい、検討中というのが３０あります。とにかく事業化に持っていきたいというところが、公社は約８割あります。自治体は、現在実施中は２８４団体のうち４団体しかなくて、検討中が１６９。約６割です。こんなところが現実でございます。
例えば、公社の中で最初に実施したのは神奈川県公社（94年）です。首都圏の中では、現在神奈川県が一番熱心ではないでしょうか。埼玉、横浜市、千葉も実施済みです。東京都は残念ながら全く動きがありません。（ＯＨＰ−４）
住宅新報の「『公』出動で普及にはずみ」ということで、今一番実績があるのが基盤整備公団ではないでしょうか。基盤整備公団の中でも、本格化ということで２０００戸分譲を計画しています。ちなみに申し上げますと、整備公団で一番よかったのは港北ニュータウン、２５戸売り出し、この倍率が１４２倍。平均倍率４３倍。これぐらい人気のあるいいものを出しています。それ以外に西宮で３７戸、神戸で４０戸等があります。
それから、最近話題を呼んだのはベルカーサ広尾の定借（賃貸住宅）です。これは外務省の外郭団体の土地を不燃公社が定借で借り、賃貸住宅１１０戸を造り、２８万賃貸したものですが、安いということで引き合いが相当あり、周りからクレームが来たという話も聞いております。（ＯＨＰ−５）資料4
次は自治体です。お手元の資料にもあるかと思いますが、つい最近日経に「足立区が２０００戸」ということで載った記事です。これが有名な「２・２・２住宅プラン」です。２０００万円台で２世帯住宅（広さ１００u）。これを平成１９年までに２０００戸つくりましょうというものです。これは昨年６月足立区の区長選挙のときに、現在の区長である鈴木区長が公約として掲げたものです。この政策があったおかげで当選したといっても過言ではないかもしれません。この「２・２・２住宅プラン」を推進するために、この４月に住宅推進室ができ、鯨井室長、小沢係長、大庫さんの３人でスタートしております。足立区が定借で一番進んでいる区といえます。東京都あるいは２３区、ほかの地方自治体もすべて足立区の様子見状態にあります。東京都も足立区と同じように私も関与させていただきましたが、定借に対してもう少し様子を見ましょうというところです。自治体は、住宅供給公社と違いまして簡単には動けないというところがあります。
（ＯＨＰ−６）
それからこんなに「定期借地権住宅プラン」と大きく出た足立区の記事があります。これは２月３日の東京新聞です。
（ＯＨＰ−７）
「２・２・２住宅プラン」をやるときに本当に２０００万円台でできるのかという議論があり、そこでお見せしたのがお手元にある名古屋市の荒子公園の分譲例です。地下鉄の駅から歩いて１０分。金額が一番高いところで１７９８万円。坪当たりにしますと６２万円。一番安いところは１４７２万円。坪当たりで５２万円。平均１５００万円ぐらいです。８５uで１２４０万円。それで、どうなったかといいますと最高倍率が４９倍、平均倍率１５倍の即完です。
したがいまして、１０００万円台でできるということです。定期借地権は土地代が要らないわけですから、建物価格だけになります。それでは、建築価格に東京と名古屋にどれくらいの違いがあるのかといいますと、建築指数を見ると大体９５％になっていますから、ほとんど変わりません。０．９５で割り戻せばその金額が出てきます。いずれにしても、この金額でできれば、例えば、売り値を７０万円として３０坪にしますと、２１００万円です。仮に足立区や千代田区で２１００万円で分譲しましょうといった場合、どうでしょうか。皆さん購入されるのではないかと私は思うのですが、如何でしょうか。また、神奈川県は転貸方式を導入する考え方があります。
今の名古屋の例をご覧いれましょう（ＯＨＰ−８）。
ＳＲＣで１４階です。間取りは３ＬＤＫ、４ＬＤＫ、価格は１２６１万円から１７９８万円。一時金は敷金で地代の２４カ月。期間は５３年。地代は８０００円から９５００円ということで１万円を切っております。解体積立準備金が１０万円から１１万円。毎月の負担額が３６００円から３９００円と極めて少ない額です。
販売状況はどうかといいますと、１３９２組来ていまして、１期の平均が１７．１倍。最高が４６倍。この４６倍は１３０１号で１７８６万円です。２期では１３階の倍率が一番高くて４９倍。１７９８万円です。購入者は２０代、３０代、４０代、５０代、大体２０％と満遍なく来ています。６０代は7.3％、７０代で1.7％。ローンは大体９００万円から１０００万円が最も多くて、ローンゼロは６．３％です。したがって、このような実例を「２・２・２プラン」の中で生かせたらいいなと思っております。
（ＯＨＰ−９）資料5
これは東京都の住宅政策の施策です。この中で見ていただきたいのは、「居住の場として魅力的な東京の実現」ということで、４つの指標があります。@ゆとり、魅力のある居住、A高齢者、障害者など誰しもが安心して暮らせる居住、B安全で快適な居住。Cそれぞれの地域特性に対応した居住があり、その中で、都心居住の推進が記載されております。都心居住の推進を図らなければいけないというのは、都市に活力がなくなるからです。
「東京都のマスタープラン」は１９９１年にできました。９５年には、「都心地域の居住の場としての維持、再生について」という答申が出されております。住宅宅地審議会では、「２１世紀に向けた住宅、宅地政策の基本的な体系」、あるいは経済企画庁では「スペース倍増プラン」。それから、亡くなられた小渕総理の経済戦略会議においても住宅施策として都心居住の推進が述べられています。その中では、すべて「定期借地権の活用」という言葉が使われております。
ちなみに、経済戦略会議のときに、豊田会長から「定期借家権は問題になっているけれども、定期借地権はなぜ普及しないのか、何か問題点があるんじゃないか」という質問がありました。それで、トヨタの社員の方が、建設省や土地総合研究所等かいろんなところに行きまして、結局たどりついたのが私のところです。私は、なぜ問題があるのかということを３時間ほどお話しました。豊田会長からは「これから日経連でも定期借地権を普及させる」と社員の方から連絡ありましたので、これからが楽しみです。
都心居住推進とは何かといいますと、先ほど申し上げましたように活力です。都市に人が住まなくなった場合、その街に活力がなくなり非常に寂れるわけです。三ちゃん農業といわれたのと同じ現象になるわけです。そこで都市の過疎状況が見ていただきたいと思います。
（ＯＨＰ−10）
これは都心３区。この都心３区の方を見ていただきますと、６５歳未満すべてマイナスです。０歳から２９歳まで６０％以上の減少、３０歳台４５歳未満は約４０％〜５０％の減少ですから、活力があり担税力のある中堅ファミリー層の方がいなくなっている。ここに街が活性化しない大きな理由があるわけです。
例えば、区で見ると渋谷区は増えています。１１２７人絶対数で増えていますが、率はどれくらいといいますとわずか０．６％です。率が増えたというのも１つの考え方ですが、どういう年齢層が増えたかが大事になるわけです。それは何故か。担税力のある方が増えるのであれば、税金を落とします。しかし、お年寄りばっかり増加した場合はどうなるか。義務的経費が増大し、財政を圧迫しますのでこれを改善しなければいけない。また、コミュニティーをつくるためには若い人の力がどうしても必要になってきます。こうした意味からも都心居住が今後、ますます重要になるのではないでしょうか。
（ＯＨＰ−11）
なぜそうなるのかというと少子高齢化です。出生率は全国で１．３８。東京都の場合は１．０５です。千代田区は０．９８と１を切っています。大変な問題だと思います。
私の友人が千代田区にいまして、幼稚園に入れようと思ったら、たった１人です。それでは教育にならないので、私立の幼稚園に行きました。
そして、晩婚化、未婚化です。２１世紀を支えるためにはとにかく子供がいるのが一番ありがたい話なのです。小さい子供を見たら、あなたは２１世紀に背負う人だから、ぜひ頑張って下さいとエールを送っているのが実情です。特にそういうお子さんをお持ちのお母さん方に対しては感謝しています。
（ＯＨＰ−12）
それで、こういう表をつくりました。佐貫利雄先生が書かれた本で、『成長する都市 衰退する都市』という本があり、その本をヒントに書きました。
１９５０年のところは、ごらんのとおり真っ黒になっているわけですが、それが７０年、８５年、９０年、９５年になるに従って、どんどん白くなってくる。具体的に数字を申し上げますと、５０年間調べたものがあります。何人ふえたかという捉え方も１つの考え方です。ただし、もう１つの伸び率の考え方も大事です。急成長型は年間２％以上、それから、成長区が１〜２％、停滞区が０〜１％、衰退区が０〜▲２％、自然淘汰区、嫌な言葉ですが、▲２％以下と定義されています。
例えば、千代田区の場合は自然淘汰区に該当します。自然淘汰区は大体２０〜３０年たちますと、半分になるという定義です。千代田区は▲２．３８％になっていますから、２０年程度で現在の人口の半分になる。これが都心８区の現実の姿です。それから環状区は若干違っていますが、少なくとも今までの急成長区からどんどん右肩下がりになっています。人口が減少していることが過去５０年間のトレンドでわかるのではないでしょうか。
（ＯＨＰ−13）
今のを別の表にしたものがあります。私は団塊の世代でベビーブームは過去最高の４．５４です。逆に過去最低を見ていただきますと、１．３８と極めて少なくなっておりまして、先行き不安になります。
２０５０年の総人口は９２３０万９０００人、２１００年は５０８８万４０００人。構成比を見ますと、年少人口は、２０００年ですと１８４５万人に対し、６５歳以上の老人は２１８７万。率にすると１４．６対１７．３で老年人口が増えてきているのが、ここでわかるのではないでしょうか。２０５０年には、年少人口の割合が10.8に対して老年人口が34.9。２１００年には３割を超えている状況になり、若者１人が老人３人おんぶしなければならないということになるわけです。高齢者も大事ですけれども、少子化に対する対策をもっともっとしっかりやる必要があります。
（ＯＨＰ−14）
何故少子化対策をしなければいけないのかという問題が出てきます。学校の統廃合です。この表を見ていただくと、よくわかりますが、東京都はの場合、８９年から約１０年間だけで幼稚園は公立分で２７、私立分でマイナスの５４学校。小学校でマイナス２９。中学校でマイナス３校となっています。都心の方を見ますと、３区だけでも幼稚園でマイナス１３、小学校でマイナスの１４校、これぐらい統廃合されています。
私は横浜に住んでいますが、区域にある小学校は今、２７名が２クラスです。我々のころは５５人１クラスで１０組ぐらいありましたので、大変な人数の減り方になっています。
（ＯＨＰ−15）
そこで、都市化の４段階の表をつくりました。都市の成長には４つの段階、すなわち第１段階、第２、第３、第４段階があります。まず第１段階は、都市化ということで既存都市に人口が集中し既存都市以外の人口も増加します。そして、第２段階になると郊外化ということで、中心部分がだんだん減り郊外の方が増えるという段階になります。
第３段階は中心市街地の人口はマイナスになり、郊外の人口が増えていますので、現在、この段階にあると考えられます。ただ、９年連続して地価が下落したので、少し都市に戻ってきていますけれども、それが潮流になるかというと、まだそこまで行っていないという感じがします。
都市化のこの第３段階が、逆都市化になるわけです。逆都市化のところで、人口増を図ることが大事でそれが現在、中心市街地活性化といわれているわけです。したがって、定住化政策、あるいは人を呼び込むにはどうしたらいいんだ、何をしたらいいのだということになるわけです。したがって、サイクルの中で第１段階から第２段階の郊外化になり、逆都市化になり、再都市化して行くわけです。大都市の場合には、再都市化というのは可能なのかもしれませんが、小さな都市については、魅力がなければ第３段階で終わってしまうかもしれません。人口がどんどん減少すれば街に活力がなくなり、消滅していくかもしれません。そのために、街に若い人たちを入れていくためにはどうしたらいいのかということが出てくるわけです。
（ＯＨＰ−16）資料６
都心の定住対策ということで、区民住宅の建設増がここで行われています。自治体で事業するにしても、いかんせん財源不足です。一生懸命計画しても補助金政策ですから、幾らかかるのかということになるわけです。その辺も合わせて考えて、それではどうすればいいんだということになります
もう１つ大事なことは、賃貸住宅に力を入れていても一定の年齢になると、例えば、足立区の場合、４０代の方が狭いから郊外に転出します。定期借家権でいわれている優良な賃貸住宅は少ないわけです。それで出ていってしまう。北区の場合は３０代の方が転出しております。こう点をどうにかしなければならないと思うわけです。
（ＯＨＰ−17）
新聞の見だしに「地方財政、赤字に悲鳴」と出ています。左側の東京都の財政収支をごらん下さい。昨年は１０６８億赤字です。今年度はどれくらい予想しているかというと、６２００億。１３年度で７０００億。約６２００億から７０００億ぐらいのマイナスですから、何かしなければいけないと思うのが当然です。
使えるものは何があるか。例えば、昨日、読売新聞に東京都のバランスシートが出ていました。土地が２７兆円、借金が１４兆円。２７兆円も土地があるわけですから、これを利用すればいい、こういうふうに考えるのが自然ではないでしょうか。
（ＯＨＰ−18）
自治体は、先程来申し上げた土地開発公社の土地購入で膨らみ、それが財政を侵食している実態があります。そのため、何でこれを買ったのかと市民オンブズマンから意見が出ております。
（ＯＨＰ−19）
都市が過疎化していく中で、どうしてもやらなければいけないことは年齢構成のバランス化です。年寄りがいて、そして若い方がいる。いわゆるソーシャルミックスをしない限り街はだめですよということです。行政はシルバーピアということで実施していますが、あれは現代のうば捨て山だと私ははっきりいっています。シルバーピアを造くっても、だれが生活するのですか。阪神大震災が起きたときにだれが助けるんですか。私は老人ホームをずっと調べさせていただきましたが、老人ホームの夜間職員は平均で３人です。１００人に対して３人です。阪神大震災のぐらいの地震があった場合、誰が助けるか。その３人が助けるといっても最大で３人だけです。あとの９７人はみんなだめになってしまう。重傷者であれば１人だけしか助からないかもしれません。
２０年前ですが、私は西宮北口に住んでいました。阪神大震災の１カ月後、食料を持って現地に届けて行きました。そうしましたら、私が住んでいた社宅の目の前の家はほとんどつぶれていました。また、よく買いに行った魚屋さんのアーケードは全部つぶれていました。２階建てが１階になっている、これには本当にびっくりしました。中高層の建物でも中間層がつぶれているとか倒壊しているとか、こんな状況を見てきました。
その中で１つ明るいニュースがあります。それは何かといいますと、倒壊したマンションで全員が助かった例です。全部で３０戸ぐらいですが、ここに住んでいる方のコミュニティーがよくできていたのだと思います。住民の年齢は３０代、４０代、５０代の方、おばあちゃんがいました。建物が倒れたときに何をやったかといいますと、その方たちは、「誰だれさん、誰だれさん、いるかいるかいるか」といって点呼をとったんです。「だれだれのおばあちゃんがいない」「よし行くぞ」ということで４０代の方、５０代の方が行って引っ張り出してきて助かった。これが倒れてだれも亡くならなかった事例で新聞にも大きく出ました。私は、これがコミュニティー、住宅のあり方、生活のあり方だと考えております。
したがって、街の中にただ単に箱をつくって住んでください、シルバーピアはこういうサービスをしますよというのではなくして、子供がいて、孫がいて、おじいちゃん、おばあちゃんがいる、こういう世界であろうと思います。そこに初めてコミュニティができ、街がにぎわい、世代間の縦のラインが出てくるのではないでしょうか。さて、次に自治体の財政危機ですが、先程申し上げましたように、自治体の財源がありません。どれくらい財政運営が厳しいかといいますと、１９９９年の４７都道府県では５１兆円の予算です。財源不足額が３兆円。これは１９９３年の２倍になっています。地方債残高は１２０兆７１９億。７．７％の増です。予算と地方債の倍率を比べると、長野県が一番多くて１．６倍。宮城県が１．５２倍。兵庫県が１．４７倍。地方債よりも歳入が少ない、収入部分が多いのはわずか群馬と沖縄の２県のみです。
東京都は、１０６８億マイナスになっていますので、海外事業を全廃し７８事業を廃止しています。神奈川県は大幅マイナスになって、競輪場等を売却して、よくいわれているように、リース・バックやっています。売却して自分のところ賃借するリース・バックをしています。ここでも定借利用したら如何ですかというので、「リース・バック定借」（筆者の造語）といっております。大阪府は１２０億。勤労者憩いの家を始めとして１１１事業を廃止しています。
財政の健全性をあらわすのに経常収支比率があります、普通６０〜８０％ぐらいまで健全といわれますが、１９８８年には６９．８％に下がったものの、１９９８年に８７．６％、１９９９年、８８．２％と限りなく右上がりになり、危機ラインが８０％を超えております。
ちなみに、大阪府は１１７．４％ということで、もうアップアップの状態です。したがって、自治体の中でも勝ち組、負け組に分かれ、負け組はとにかく一生懸命財政を再建しなくてはいけない。石原都知事がいっているのはこれだと思っています。一番大きなものは義務的経費、つまり人件費、公債費あるいは扶助費の増加です。
事務的経費は、収入で比べてみると、事務的経費が大体４１％。もう１つは投資的経費。これは自分たちが本当にできるものでこの割合が３０．８％になっています。事務的経費がどのくらいかといいますと、２２兆３８６８億の３．７％増です。人件費は平均で０．１％増になっていますが、東京都は逆にマイナス７．７％と最大に減らしております。この辺も不退転の決意があろうかと推察されます。
公債費は５兆６９４０億円の１０．４％増。つまり、義務的経費が増えますから、自分たちがやりたい事業、単独事業が縮小されるわけです。したがいまして、投資的経費は全部で１６兆８３３４億円で多いように見えますが、マイナス６．８％と前年よりも減っております。
こうした状況の中で土地をどんどん買っていく、あるいは買ってしまったというわけです。それは何かというと公有地拡大法です。１９６１年、その当時卸売物価は０．３％にもかかわらず、４２．５％と地価が物すごく上がっています。１９６４年、６５年が１２％台と地価が上がっています。都市環境を守るために十分な整備をしなければならない。そうしますと、地価高騰が阻害要因になっていますので、公有地を拡大して都市環境を整備する必要があるわけです。
そのために、地価対策閣僚協議会が１９６５年にでき、この中で公的土地保有の拡大と活用という問題が出ました。１９７２年に都市の健全な発展と秩序ある整備を図るということを名目にして、この公有地拡大法ができたわけです。その中で現在問題になっている土地開発公社が創設されました。この立法により、自治省から通達で土地開発公社の専門性を利用せよということで先行取得したわけです。したがいまして、１９７３年、土地開発公社は６１４公社から１９９９年に１５９７公社と９８３公社も増えています。それで土地をどんどん買いました。土地が上がっているときは良かったのですが、バブル崩壊して金利負担が大変になってきたわけです。
ご承知のとおり、地方自治体が買った土地には金利が全部オンされます。例えば１０億で土地を買いました。金利負担分が１０億であれば２０億が原価になります。この２０億をいかにしてゼロにするかという考え方をしなければいけないわけです。
（ＯＨＰ−20）資料7
この新聞に出ておりますように、塩づけ土地が、その関係で自治体の財政を圧迫しております。どれくらいあるのかといいますと、土地保有総額は８兆７８５４億円あります。約８兆８０００億、面積は３万４４７６ヘクタールです。塩づけ土地、いわゆる５年以上は３兆８４９９億円、約３兆８５００億円あります。全体の４３．８％です。
それから、面積は１万２７０５ヘクタール、率にして３７％です。１０年以上になりますと、保有総額は１兆５２６億円の12％。面積は６９２７ヘクタール。全体の20％が塩づけ土地になっています。これを活用しなければならないということになるのですが、現状ではどうにもならないわけです。
そのため、４月２１日、自治省と建設省がこの公的土地が財政を圧迫しているので、財政負担の軽減の視点から、「土地開発公社と協議した上で、当該土地の用途や処分方針を再検討すること」という内容の通達で転用とか売却を促しております。したがって、公有地の売却か転用を自治体は迫られるはずです。そこで、私が提言している「定借ＰＦＩ」が活きてくるわけです。
一方、大蔵省を見ますと、現在、行政財産は８８２万ヘクタール。普通財産が１１万３０００ヘクタールあり、今年度、使用状況調査がされております。総口座数は３万５０００口座。７万８６５９平方キロメートルを３年間で全部調査するという内容です。
（ＯＨＰ−21）
ご承知のとおり、地価は９連続下がりましたので、ますます赤字が拡大して処分する場合どうにもなりません。購入時の５分の１とか、あるいは１０分の１になるわけです。しかし、土地があれば、運用、転用するということは可能なわけですから、この部分について公有地の活用を考えることになろうかと思います。
（ＯＨＰ−22）資料8
土地が下がったおかげで、住宅は今まで以上に価格が下がり買いやすくなる。買いやすくなったから、都心回帰ということですが、ニューヨークに比べてみますと、４．４倍ということで、日本はまだ非常に高いわけです。
ニューヨークは４．４倍ですので、もうちょっと安くなるかと思います。そこで考えられるのは、土地代が全くかからず地代を払うだけで済むならば、定期借地権の利用の仕方が出てくるのではないでしょうか
「定借ＰＦＩ」を活用するにしても、その公有地の法的性格をよく知らないと利用が難しいわけですから、こういう表をつくりました。
（ＯＨＰ−23）資料9
公有財産の用途は次のように分かれております。地方自治体の財産は、公有財産、物品、債券及び基金（地方自治法２７３条）の４つあります。公有財産とは、不動産、船舶、地上権、地役権、こういったものがあります。公有財産は行政財産と普通財産に分かれます。行政財産は、公用または公共用に供し、または供することを決定した財産です。公用は庁舎とか議事堂を指し、公園、図書館が公共用に該当します。普通財産は、行政財産以外の一切の財産です（地方自治法２３８条）。
それで、例えば、学校跡地を活用しましょうといっても、それは行政財産に該当します。公用または公共用に供しているわけですから、借地借家法の適用はできませんので、これは使えないわけです。貸し付け、交換、売り払い、譲与、出資、信託、また私権の設定も不可となっています。しかし、その他の目的としては、用途の目的を妨げない限度においてその使用は許可されます。これを目的外使用といいます。これは公共性のある、例えばガス、電気、水道あるいは地方公共団体、こういった公的機関に対しては、行政財産であっても使えるわけです。皆さんが思っておられるように、行政は土地をたくさん保有しております。東京都は２７兆円もあります。公有財産は資料を見ていただくとこれだけありますので、これを活用するわけです(資料10)。行政財産の中にも、「公用又は公共用に供し」と書いてありますが、公用又は公共用に供しなくなった場合も出てきます。これがさっき言った学校跡地です。学校には適正化基準というのがありますから、適正化基準に当てはめ、児童がいなければ今度ここを廃校する、ここと合併する、統廃合するはずです。区の方に行けば、教えてくれるかどうかわかりませんが、そういう予定が出ているはずです。
となると、これを活用するためには行政財産のままではだめだということだけはご理解いただきたいと思います。一方、普通財産はどうかというと行政財産以外の一切の財産で、主として経済的効用価値を発揮させるわけですので、民法、商法、借地借家法、私権の設定、貸し付け、売り払いがすべてできるわけです。
それでは、行政財産を使うためにはどうしたらいいのかといいますと、「行政財産の用途を廃止」しなければなりません。行政財産の用途を廃止し普通財産にすることによって私権が設定できます。ここまで持っていかなければなりません。行政財産を廃止するためには、どうしたらいいのでしょうか。自治体には関係部署や条例・規則などがあります。例えば、自治体には管財課があり、これを説得しなければいけない。条例であれば、議会を説得しなければならない。規則であれば長が権限を持っています。そこまでの手続が大変です。そんなに簡単ではございません。言うのは簡単ですけれども、いざ行うとなると大変です。
これを普通財産にして効率的に運用する。土地というのは効率的に運用しなさいということが財政法第９条に書かれております。
本を持っている方は２７９ページの一覧表をご覧下さい(資料11)。東京都の場合は規則です。大阪の場合は条例です。例えば、東京の場合、第７条に行政財産の用途廃止が書かれ、出納長または局長に権限があります。大阪市は条例でして局長または教育長です。これは第５条です。足立区の場合には第8条で部長及び局長となっています。公有地を活用するためには、行政財産の用途を廃止することが不可欠の条件になります。次に、定期借地権を活用する場合に何が問題になるかといいますと貸付期間です。ご承知のとおり、定借には、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権、さらに一般定期借地権の3種類があります。借地期間を５０年間設定しましょうといっても、地方自治法にはなく、公有財産規則または条例には３０年と規定されています。国有財産法21条で３０年と決められていますから、それを準用し地方自治体の大半のところは３０年になっています。そうすると、期間30年の制約をクリアしなければなりません。
（ＯＨＰ−24）資料12
まず事業借地権を見てみましょう。事業借地権の場合、最長でも２０年です。期間３０年未満ですから特に問題はありません。ただし、私は事業借地権を何件か経験がありますが、特約で最初から更新条項を設けているのがあります。これは定期借地権になりませんので、ぜひ気をつけていただきたい。定期借地権というのは期間がきたら終了する、２０年なら２０年で貸して終わるのが定期借地権ですから、最初から更新することを約束するということは定期借地権を否定していることですから、それはやめていただきたいと思っています。したがって、２０年の事業用借地権の場合については、現行法30年以内ですので問題はありません。
次に建物譲渡特約付借地権の３０年はどうでしょうか。３０年はギリギリです。これはできるのでしょうか。基本的にはできますけれども、建物を建てるときを考えた場合、１日で建つことはできないわけです。工事期間あるいは開発許可等を考えるとその期間をブラスしなければなりません。３０年プラス工事期間ですので、物理的に期間30年は不可能になります。一般定期借地権は５０年以上です。期間３０年からはみ出ますから、この利用は全く不可能です。したがって、期間３０年ということは原則論としてできませんので、期間を変える必要があります。そのために、規則で変えていかなければならない。あるいは条例で変えなければいけないというのがここで大きな問題になります。
そこで、改正する場合、どうしたらいいのかとなるわけです。これを単純に３０年から５０年にすればいいのかというとそうでもありません。そうでもないというのは、期間を３０年から５０年に延長しても、一般定期借地権は５０年以上ですので、工事期間、解体期間を加えると５年とか１０年加えた方がいいことになります。私は６０年ぐらい考えたら如何ですかという案を出しております。それは何年でも構いませんけれども、期間を限らないと行政の方からはなかなか「ＯＫ」をいただけません。
したがいまして、行政財産を活用するときは２つあります。まずやらなければいけないことは、行政財産の用途を廃止して普通財産に替える。これが１つ目です。２つ目は、期間が３０年と限られていますから、３０年を５０年以上に変える。あるいは個々において考え方をきちんと持って、行政財産のところでの事業借地権については何年、あるいは建物譲渡付借地権は何年、一般定期借地権については何年とされるのもいいかもしれません。３つ目は、貸付料です。例えば、ＰＦＩでは国有地は無償でやりましょうという話があります（ＯＨＰ−25）。資料13
無償で本当にいいのかということになるわけです。無償というのは只ですから、補助金と同じ意味になります。通常の建物において無償ということは公益性公共性がなければ極めて難しいので、やるのであれば有償にすべきです。なぜ有償なのかといいますと、財政法の中に、「適正な対価なくして貸し付けてはならない」（9条）と規定されています。また、地方自治法２３７条第２項でも規定されています。それでは、適正な対価は何なのかといいますと、最近判例が出ました。平成８年６月の２６日、「東京都臨海副都心都有地低価格賃貸借事件」の中の判例の一部を申し上げますと、「市場価格を最も重視しつつ、客観的に公正と認められた対価」と書かれています。要するに、市場価格と考えていただければいいわけで、その市場価格の中で誰しもが納得のいく客観的な価格と考えて下さい。したがって、「２・２・２住宅プラン」では、基本的には無償でなく有償と考えています。当然、地代がかかるわけですから、これは固定資産税相当額と考えております。それを安くするということは公正性、公明性に反するわけですので、ここでは財政法、地方自治法のいう適正な対価をいただいく必要があると考えます。
「定借ＰＦＩ」を私は何回も申し上げましたが、ＰＦＩの考え方は、民間の資金とノウハウを使い社会資本の整備を図るが基本にあります。この応用範囲は極めて広いので、地方自治体にとっては利用範囲がとて広がると思います。
地方自治体がこの危機を乗り切るには方法論は大きく３つしかありません。第一は、当たり前の話ですが、コスト削減合理化効率化です。第二は、収入増です。例えば新税。まさに外形標準課税はその典型例です。資金量５兆円以上の銀行に対して外形標準課税をしますと１０００億円になると試算されています。昨年、赤字が１０６８億ですから、この徴税分でちょうどチャラになります。それから、最近話題になっているのは都バスの広告展開です。２１０台で５億円です。何にもしないで５億円儲かるわけです。
もう１つは、徴収税率を上げる。これは大事なことだと思います。現在、平均で９２．５％です。低いですね。この徴収税率を上げることが、ある意味での財源を豊かにしていくわけです。徴収税率の正確な数字を申し上げますと、東京が９３．２％となっています。一番高かったときが９２年の９６％。全国の中で徴収税率が一番高いところが鳥取の９９％。
最近、徴収税で有名になったところは小田原市です。小田原で何が有名になったかというと、悪質な滞納者については名前を公表するという条例をつくりました。それくらいのことを本当はやっていいのかもしれません。お金がないというのであれば、そのお金をどこかから持ってこなければならない。算段しなければならない。人件費は大体４４％かかっていますので、コストはゼロではありません。民の発想が要るわけです。
公の考え方も徐々に変えていかなければならないと思うわけです。公の考え方の中で一番の基本にあるものは何なんだということです。それは、公共サービスの維持向上ではないでしょうか。公の立場からすれば、公共サービスの維持向上、そして、地方自治法第２条に書かれているように「最少費用で最大効果」を発揮する必要があります。
したがって、最少費用で最大効果をもたらすにも、いろんな手法があるでしょう。そこで、３番目に出てくるのが「定借ＰＦＩ」です。つまり、保有資産の運用処分です。運用というのは、実は自治体は財源がないものですから自分の懐を痛めるのはできません。民間からお金を持ってきてください。この土地を貸します、借りてください、何やってもいいです。そのかわり地代ください。土地はほうっておいても何も生みません。生むより草取りや除草など管理費がかかりますから、むしろマイナスです。それを、貸すことによって、あるいは処分することによって、第三者に渡るわけですから、そうしたら固定資産税は入るわけです。人が住めば街は活性化します。また、保有地を処分すればキャッシュフローは多くなります。
「定借ＰＦＩ」という言葉を私の造語で既に商標登録してあります。何故かといいますと、私が書いた『定期借地権活用法』（共著 税務経理協会）が３人から著作権侵害を受けました。ご承知かもしれませんが、新日本法規出版の『定期借地権をめぐる諸問題』（さくら総合事務所）のＳ公認会計士が私の本をほとんど盗作したわけです。裁判をやりもちろん私が勝訴しています。２人目は元リクルートで住宅評論家のＹ氏です。これが「全国賃貸住宅新聞」の中で半分は私の書いたものを侵害しています。
３人目はＺ弁護士です。また、大阪では弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、税理士士（さむらい）族の方が「定借ＰＦＩ研究会」を作りました。そのようなことで、「定借ＰＦＩ」というのは勝手に使えませんので、よろしくお願いしたいと思います。「２・２・２住宅プラン」は足立区の第二次マスタープランの中で中堅ファミリー層を「隠れた住宅困窮層」と位置づけております。住宅で一番困っているのは老人ではなくて、中堅ファミリー層といわれる人たちで狭い住宅にいるため、担税力のある４０代の方が転出しております。そのこと自体がおかしいのではないかいうことで、この層に焦点を当て、「隠れた住宅困窮層」と位置づけて、この「２・２・２プラン」が出発しております。
足立区の場合、たくさん土地がありますがこの低未利用地を利用して、２０００万円台で、広い2世帯住宅（３０坪）の家を提供しようじゃないか。中堅ファミリー層を呼び戻して定住化させる。定住化させれば街が活性化するでしょう。
補助金の場合は、どうしても財源が必要になりますので、お金のかかることはとにかくやりたくないわけです。もう１つは、賃貸になると、自分の家ではないから大事にしない。もちろん賃貸には賃貸のよさがありますが、何年か住めばいいんだということで自分の故郷になる愛着が欠けてくるかもしれません。
調べてみますと、住宅に対する負担感というのが極めて高いんです。住宅費に負担を感じるのが６０．５％。平均的な支払い額が、１カ月で１２万２７００円。２ＤＫの方では９万６８０４円。３ＤＫで１２万１８１３円。こういう高い住宅の状況ですので、それならば、これより以下にして、「広くて安くて近い」住宅を提供すればいいじゃないかと思うわけです。
（ＯＨＰ−26）
住宅ローンの負担が高いため、給料もらっても一向に借入残高が減らないわけです。新聞みだしの可処分所得の７．１％。消費回復の影響に陰ということになるわけです。借入金額が少なくなれば、その部分だけゆとりができるでしょう。所有にこだわることも必要なのかもしれませんが、ゆとりがあって生活を豊かに暮らす場合には、４０００万円も、５０００万円も、人によっては１億、２億と借りている方もおられます。払える方はいいんですけれども、払えない人はどうしたらいいんだろうかと思うわけです。そうしたら、安くて負担感なくゆとりを持ってやることがとても大事でしょうとなるわけです。
（ＯＨＰ−27）
そのために、安くてもいいからということで利用価値を求めて定借が人気になっています。土地所有にこだわらない若い人は本当に多くなってきました。一昨日も講演してきましたが、その中の一人が、「こんなだったら、おれも買えばよかった。70u強で５千数百万も出して買ったんだけれども、１００uで２０００万円台で買えるのであれば、そっちに住みたい」と言っていました。まさにこういうことで利用価値があればいい。自分が住める期間でいいじゃないか。子供は子供で後は考えてくれということです。
（ＯＨＰ−28）
これは都心３区です。３０分、１時間、１時間半、２時間と書いてあります。都心３区にへの通勤者は２１６万人います。９０分以上、１時間半かかっている人が５４万人。３０分になると3.9％とすごく少なくなっています。１時間以内で４１万人。１時間から７５分までは５２万人。郊外の広いところに転居すると９０分以上かけて通うわけです。現実に平均通勤時間は７１分です。通っている方で都心に住みたいという方は２１６万人中３３％います。それで計算しますと、通勤者は７１万人（＝２１６万×３３％）が都心居住希望者です。若い方は、２０〜３９歳で６２．７％です。この方たちは遠いところから通勤するよりも近いところの方がいいといっているわけです。そうすると、職住近接です、これがまさに都心居住だと私は思っています。
なぜそうなのか。例えば、７１分としますと、往復で１４０分。私が造った「モアクレスト神宮前」、大手町まで片道２０分。往復で４０分。１日にするとその差は１００分。乗っている時間が１日１００分違います。１年間でやった場合どれくらい違うか。２４０日働いたとしますと４００時間。日数にしますと１６．７日間です。電車の中でこれだけ違います。当然、ローンを借りていますから、定年まで３０年間とすると時間にして約１万２０００時間、日数にしますと５００日間。５００日間、これだけ違ってきます。私は横浜に住んでいますが、自宅に帰ってからもう一度都心に来て遊ぼうかという気は起きないんです。しかし、職住近接の神宮前に住んでいれば、一旦家に帰り服装もカジュアルにガラッと着替えて、麹町とか六本木あたりに遊びに行くことに抵抗感はないと思います。
そういう意味で都市を楽しめることが十分考えられるのではないでしょうか。これが都市の魅力であり、大事な点であると思います。
（ＯＨＰ−29）
さらに、都心の抱えているものを見てみますと、最近では都心に住む方が増えてきており見出しの「進む都心回帰、郊外型は苦戦」、これです。定期借地権は、当初、駅から歩いて２０分以上のところが定借の最適地といわれていました。しかし、現実にはこうです。
自分たちが老人になったときにどういう行動をしますか。老人が行くところはどこだかわかりますか。まず、買い物が便利でなきゃいけない。病院が近くになければいけない。金融機関が近くになければいけない。いかなる手段で行くかとなるわけです。徒歩で行くのが６０％です。駅から歩いて２０分以上のところにそういうところがありますか。歩ける距離に病院、商店、スーパー、銀行が必要になるわけです。したがって、都心回帰するのは当然の帰結です。
これからは、年寄りは一番サービスのいい行政を選んでくるはずです。これは「ティブーの仮説」といいますが、できるだけ少ない税金で可能な限り多くの対価（ベネフィット）を受けられる行政を選択するという説です。サービスの高い区はどこかというと実は千代田区です。千代田区に老人が随分転入しています。また、単身老人の方も随分増えています。こうなると、今度は千代田区さんが財政上困るわけです。
（ＯＨＰ−30）
これを見ていただくと、今ご説明申し上げたのがよくわかると思います。立地優先です。１時間半もかけて行くのでなくもっと近場です。すぐに帰れるところがいい。日曜日に都心に来られた方はおられますか。私は時々都心に遊びに来ます。そうしますと、人がいないものですから明治神宮なんか歩くと実に優雅に落ち着きます。何でこんなに優雅だったかなと思います。歩いている人が少ない。いろんなことをやっています。自転車に乗ったり、自然散策をしています。田舎には田舎の良さはあります。しかし、都心の中でも自然もきちんと残ってますので、ただ単に遊ぶだけでなくこういう意味ではゆっくりできるかもしれません。
（ＯＨＰ−31）資料14
それから、先程申し上げた小学校跡地ですが、「４区で５カ所。１０年で廃校６７校」。まさにこのような状態になっています。
（ＯＨＰ−32）
さらにショッキングなお話になるかもしれませんが、これから抱える大変な問題としては、「２０１５年東京破綻の日、老いる都市」となっています。バブル経済により、どんどん建物をつくりました。２０２２年をピークにバブル時に建てたときの建物が建替え時期になりお金が必要になります。約２兆１０００億です。
例えば、立川の村山団地をご存じですか。東京都で一番大きい５２００戸ほどある団地です。この建替え費用に１０００億かかります。北区の桐ケ丘、ここは５０２４戸あります。半期だけで６００億かかります。東京都には都営住宅が２６万戸あります。３０年、４０年経過している公的住宅はたくさんあるわけです。この建替え資金はどうするのか。まさにここです。建替えの資金がないわけですから、どこからその１０００億円を捻出するか。東京都は１０００億の赤字だけれども、その１０００億円はありませんから、まさに「定借ＰＦＩ」を活用するわけです。
都市基盤整備の方がおられますが、昭和４０年代の建物の容積率は６３から６７％です。通常の容積率が２００％ですから、１３０％を売ることが可能になります。つまり、余剰地ができますので、都市でいい立地条件にある住宅であれば、その場所は分譲できます。立地条件が良ければ、定借住宅でも買う人がいますので特に問題はないわけです。ローンがつけば全く問題ないということになります。
建替え資金は、国から２分の１、東京都から４分の１の補助金が出ます。したがって、区の資金は４分の１だけになります。これで十分じゃないでしょうか。４分の１の起債分はどこから持ってくるかといえば、それは余剰地の定借分譲分から資金を造るわけです。民間の資金とノウハウを活用するＰＦＩ手法を定借システムに取り入れ、この「定借ＰＦＩ」を推進するだけの意義と理由があります(資料15)。
まず、地方公共団体がこの「定借ＰＦＩ」を導入する意義は、@低未利用地の活用、A都心居住推進策として「安い・近い・広い」良質廉価な住宅供給し、担税力のある中堅ファミリー層と若年層の呼び戻しと定住化が図られる。B民間の資金とノウハウを活用するため、財政負担なく住宅・庁舎などの社会資本の整備充実が可能になります。また、その直接的効果は、@年齢構成のバランスが図られ、世代間の３Ｃ（Ｃonversation,Ｃommunity,Ｃulture）が形成され、街の活性化やにぎわいが期待できます。A地代収入が見込め税収増に寄与し、B経済波及効果があり地元商工業の景気対策になります。さらに、間接的効果としては、C土地建物のために巨額の起債をする必要がなく財政の健全化に資する。D財政支出の平準化が図れる。E当該予算の流用により増大する福祉需要に対応でき行政サービスの維持が可能。F民間活力の導入により行財政改革と職員の意識改革をもたらす利点が考えらます。
次に事業者は、@建設・土木工事の受注と建物管理の受注期待でき、A地代の支払いのみで土地を購入する必要がないため、事業リスクがほとんどありません。また、B信頼性の高い自治体をクライアントとして50年間テナントとして確保でき、C確定収入が期待でき、経営の安定性が図れるなどがあげられます。さらに、購入者にとっては、@職住近接の良質廉価な住宅が確保でき、A住宅ローンの支払い額が少なくなるため、その分経済的ゆとりが生まれ、日常生活の場において文化・レジャー・友人交流など幅広い創造的な活動ができる、B都市の利便性とゆとり時間を享受し、家族とのコミュニケーションが可能などのメリットがあります。
このように公有地を活用した「定借ＰＦＩ」は、官も民も購入者も三者三様に多くの利点が享受できるため、財源不足と公共公益的視点から考えれば、それを実現化するだけの意義と効果は大きいと考えます。
さて、私は土地、住宅というのは人間が生活する上でとても大事なものだと思っております。既に皆さんご承知のとおり、土地基本法があり、その中で土地は国民のために限られた資源であり、国民の諸活動にとって不可欠な基盤と書かれています。また、財政法では、常に良好な状態によって管理し、その所有の目的において最も効率的に運用することと記されています。したがって、公有財産というのはこうした視点から住宅あるいは社会資本整備を図っていくことが大事ではないでしょうか。
現在、財政危機が最大の課題になっていますが、今までやってきた補助金政策は如何なんでしょうか。この補助金政策はだめですよということを既に大正時代に、一橋大学享受から大阪市の市長になられた関一先生が、補助金政策について、「補助を与えてその減少を図るが如き政策は行き詰まりを免れないもの」と痛烈に批判をしております。この指摘は財政難の現下にあっては傾聴に価するのではないでしょうか。そこで、我々は、これからの２１世紀をにどういうふうになるかを考える必要があります。定借の期間は５０年以上ですので、その間の経済社会の変化を考えなばなりません。
第一に少子化という問題が出てきます。現在、結婚して一時的借家層になっても、出生率が1.38ですので、いずれかの両親からもらえる潜在的持ち家層といえます、したがって、家は要らないことになる。そうなれば、よほど良質廉価な住宅を造る必要があるでしょう。
第二は高齢化です。２０５０年には高齢化率が３５．２％、人数で３２４５万人になります。それに対して少子化率は１０．９％です。人数にして１００５万人ですから、年少人口の３倍になります。
第三は地価下落が多分起きてくるでしょう。使えない土地は使えない。使える土地と使えない土地の二極化が鮮明になると思っています。逆にいえば、使えない土地を無理して使うからだめになるんです。大変酷な言い方かもしれませんが、私は定借をやっているときに基本的に使えない土地は使えないと思っています。５０年間利用できない土地なら定借はやめた方がいい。２５年や３０年でだめになるかもしれませんので、その辺の土地の目利きが極めて重要になります。
第四は経済のグローバル化、産業、雇用構造が変わってきます。生産年齢人口が減ると、優秀な外国の方がたくさん来られると思います。そうなると、その方たちが当然採用されていくことになるでしょうから、我々の行き場所がなくなるかもしれません。大変困ったことになるかもしれません。その中でいろんな住宅問題が出てくると思います。会社形態も変わってくるかもしれません。まさにグローバルスタンダードで考えていくことが要請されるでしょう。
第五は、環境配慮型の経済になることです。この環境が大事でして、例えば、定借で私がずっと考えていたことは何かというと建築廃材と土壌汚染です。定期借地権は期間満了時に建物を解体し、更地返還されますので、その際に建築廃材がでます。産業廃棄物の約２割は建設廃材です。そして残念ながら、産業廃棄物の中から漏れて土壌汚染をしているところが結構あります。土壌汚染は大変な問題です。燃やせばダイオキシンがでます。例えば、大阪府のゴミ焼却で基準値の６９００倍になっています。あるいはテトラクロロエチレンとかいった化学物質が大変厄介な問題になると考えます。
そこで、最後になりますけれども、この発想の転換をしていただきたいと常に思っております。公共サービスは自治体の原点です。神戸市は「自治体の使命は市民福祉の向上にある」といっております。とても好きな言葉です。自治の主体は住民である。これが地方分権のあり方です。そうすると、財源が少ないからきない、あるいは財源不足だからこういうことはできません。できないということの理由づけは幾らでも簡単です。しかし、できるために何をしたらいいかとぜひ考えていただきたい。要するに、出口からの発想を考え、実現可能な方法をぜひ実行していただきたいと思うわけです。
そして、今問われていることは、行政はどこでもそうでしょうけれども、市場、いわゆるグローバルスタンダード、効率性、経済性、有効性、こうした指標の中から選択されてくると思います。
そこで、地方自治ではないですが、江戸時代に財政再建をした有名な上杉鷹山がいます。故ケネディ大統領が大変尊敬した日本唯一の政治家です。この上杉鷹山がいっている言葉があります。「改革には３つの壁がある」といっています。「３つの壁」というのは何かといいますと、制度上の壁、物理的な壁、心の壁、この３つです。何か新しいことをやろうとするときに、この３つの壁がどうしても出てきます。改革とはこの３つの壁を壊すことである。特に壊さなければいけないのは制度上のものでなければ、物理的な壁でもない。みずからの心の壁であるといっています。
続けて、「改革というのは制度や政治のやり方を変えるだけではない。何よりも大切なのは、自分を変えることだ。そして自分を変えるときに一番差し障りのあるのは、古い考え方のこだわりである」とも述べています。したがって、大企業も公的機関もそうですが、「前例がないとやらない」というのは如何なものでしょうか。発想を転換して基本的にできるためにはどうしたらいいかということを常に考えていただき、情熱を持って進んでいただければ、大変うれしく思います。
今日は、「地方自治体と定借」ということでお話しさせていただきましたが、自分だけで研究しておりますから、至らない点や漏れがあろうかと思います。したがって、皆さまのご協力をいただき、よりよい定借制度をつくっていきたいと思っております。そのときにはよろしくお願いいたします。
長時間、ご清聴いただきありがとうございました。（拍手）
谷口
どうもありがとうございました。
少し時間がありますので、ご質問がおありでしたら、どうぞお願いします。角屋
建設会社のＯＢです。定借ＰＦＩが難しいというのは、本日出席の皆さんもご存じだと思います。うまくいった例で、足立区とか、名古屋の公社、大阪の公社の例を挙げておられましたが、難しい中で、これがうまくいったのはどういう理由からでしょうか。上杉鷹山の例も含め、その辺を説明いただければありがたいと思います。赤川
基本的にうまくいっている理由は、担当の課長です。課長の執念、情熱、この１点に尽きます。自分はこれをやるんだという大変な使命感を持っています。例えば、足立区でいえば、６年間おつき合いしている宇賀課長さんがおられます。大阪では、帖佐課長、近藤次長さんがおられます。名古屋では森課長さんがおられます。みなさんは定借にすべてをかけているほどものすごく情熱をもって勉強しています。
私は今まで地方自治体あるいは公社の中でいろんな方とお会いさせていただいていますがこの３人はピカイチです。皆さんご存じかどうかわかりませんけれども、実は９８年の９月３０日に東京都から依頼されて、定期借地権の講演をしております。講演のタイトルは、「行政の住宅政策における定期借地権活用の維持、定借ＰＦＩによる公有地、公的住宅の積極的活用」ということで、東京都、２３区の住宅の部課長、名古屋、大阪の供給公社、地方自治体の方、こういう方たちが１５０人集まりました。一番真髄を突いて質問してきたのが大阪市住宅供給公社の方です。講演内容が取りまとめられたのがこの「都心地域における定期借地権を活用した公的住宅の供給方策に関する調査報告書」です。
先程、大阪市の高見フローラルタウンと申し上げましたけれども、ここには６００戸、もう１つはテラスハウスを８４戸ほど造っています。それから、民有地を利用して、マンションを建てております。大変な情熱を持っていることが大きな成功理由ではないでしょうか。とにかく部長がいようがいまいと、何をいおうと、その人間が「歩く定借」といわれあきれ返る程、何かというと二言目には定借といっておりました。
大阪で定借ＰＦＩ研究会ができたことをお話しましたが、不動産鑑定士の方から、「行政は情報だけ欲しがるが、どうしたら行政の方と親しくなるのか」という質問がありました。そのときに私がいったことは、「とにかく言い続けること、やり続けること、これしかありません。あなたが言わなくなったらそれで終わります。行政は、いい制度なのか悪い制度かわかりませんが、２年毎ぐらいに代わりますから、またゼロから始めなきゃいけない。それの繰り返しです。とにかく言いつづけやり続けることが一番大きな要因と思います」と応えております。
最初にお話ししましたように、私は千代田区で最初に定期借地権の講演をしております。ここで３回しています。ここで何故したのかといいますと、係長さんです。係長さんが非常に熱心で何とか都市を活性化したいと考えていました。３回やりましたらその係長さんが異動したんですね。そしたらゼロになりました。ゼロになってどうしたらいいだろうかと思っているうちに、豊島区から話があり、また足立区が続きました。足立区で続けていて、６年間でやっとここまで来た。
やっとといっても、６年でも私は早いと思っています。非常に幸運だったなと思っています。したがって、いい続けて、やり続けること。そして信頼されることです。基本的には便法というのは絶対避けるべきである。私が公的機関で信用された理由は、客観的にリスクを必ずいうからと言われました。
ＪＡでお話ししたことがあります。埼玉県ＪＡで私は５回ほど講演をしました。最初に、地主さんに、「契約書の種類を知っていますか。契約は仲介、代理、転売、転貸方式があり、現在、ハウスメーカーで使う契約書はほとんど仲介代理方式ですから、売れ残ったらすべて地主さんのリスクですよ」と言いました。そしたら、４０人程の地主さんたちが、「えー。そんな話聞いたことがない」。その当時ですから、ハウスメーカーさんもいろんな場所で定借をやっていましたが、それを聞いて皆さん方が、「これは大変だ」ということで慎重な姿勢になりました。
埼玉県に９９農協あり資産税課の部課長全部、共済連、経済連、中央会の部長、ＪＡふじみ野、幡羅農協、そういうところでお話ししました。要するに、リスクがあるけれども、どこまでのリスクをコントロールできるまで持っていくかです。
私は田園調布の場合、リスクマネジメントをしており、全部のリスクを挙げ、どこまでできるか。法的に大丈夫なのか、建築学的に大丈夫なのか、解体工法で大丈夫なのか。あるいは税務は大丈夫なのかを検証しております。だから、無償譲渡を考えたときに、寄附行為にあたるのではないかということで我々は大蔵省にわざわざ確認しに行っています。皆さんが使われている無償譲渡は、えらい苦労した産物です。海老塚（都市基盤整備公団）
２点あるんですけれども、土地の価格が１０年、２０年たちますと変わると思うんですが、そのときの地代の調整を一般的にはどうされているのかということを教えていただきたいんです。
２点目ですが、資料の中で地代一括前払い方式がいいということが書かれています。多分あまり実例がないと思うんですが、もしあるとすると、その価格は現在の地価の幾らぐらいの割合になるのか、推定でもいいんですが、教えていただきたい。赤川
最初の地代調整については、通常でいわれている部分の、３年ごとの消費者物価指数を採用するのが一般的ですので、それを使わせていただいています。ここで注意しなければいけないのは、全国区の指標はは絶対ではないということです。全国の消費者物価指数と東京や青森と違うでしょう。基本的にはその地方の消費者物価指数を使っていかないと正しい消費者物価指数になりません。
２つ目については、一括前払い型の定期借地権です。これは定期所有権といい稲本先生が提唱されました。実際には三井不動産がフィリピン大使館跡地でやっております。平均価格は１億５００万になっております。価格は市場価格の譲渡所得になる50％以上で価格設定しております。
ちなみに、地代前払いが一番いいというのは、面倒な地代改定する必要がないというのは事務的によろしいのではないでしょうか。公的機関でやる場合には、保証金というのは絶対やめましょう、保証金は債務で性格もはっきりしません。もう１つは、公的機関は単年度決算ですので、５０年間を単年度で継続することは事務的に大変な負担になり、その間誰が管理するのでしょうか、運用するのは誰がやるのでしょうか。担当者はコロコロ替わりますから、これはやめましょう。これについては、地方自治体、公的機関にはっきり申し上げております。
大阪市住宅供給公社は、当初保証金を考えていましたが、権利金に変わっています。権利金は１３０万円です。したがって、公的機関がやる場合には、権利金でやる方が後の管理で楽になります。もう１つ、保証金は債務ですので、５０年後に誰がその予算措置するのか。忘れてしまうのではないかと思うんです。
また、５０年後に道路の返還問題が発生しますが、その間、だれが管理するのでしょうか。管理の問題というのは大変なんです。また、地中には電気とか水道、ガス管、全部入っていますから、阪神大震災のような地震が起きこれが壊れたとき修繕するのか。借地人がやるのか、地主がやるのか。それが入っている私道の部分だけやるのか。あるいは敷地内のどこまでやるのか。電気、ガス、水道によって全部違いますので。そういう細かいことまで規定しておかなければなりません。私が書いた本の中にそれを入れてありますが、たかだか表を１つ作るのに１カ月かかっております萩野（株式会社オオバ東京支店）
賃貸住宅とのバランスについて、ちょっとお聞きしたい。良質な賃貸住宅をふやしていくという住宅政策がありますが、今後どんな場所に賃貸を選んで、どんな場合定借を進めていったらいいのか。将来どんなバランスになっていったらいいかというビジョンについてお聞かせいただきたいと思います。赤川
これは難しい問題です。バランスの問題というかどれが正解なのか。例えば、この４月から定期借家権ができ、現実にそれを利用している人を知っています。私の先生が定期借家権でやり、既に契約されていますが、それが本当に良質な住宅なのかどよくわからりません。もう１つは、広くて良質なのか。狭くたっていいという人もいるわけです。安くできるかできないか。この辺も問題なんじゃないでしょうか。通常の賃貸を１００として、定期借家権が８０とか７５になっていればいいんですけれども、それが本当にそうなのかどうかというのがよくわからない。現状から申し上げますと、皆さんは地主さんと同じで様子見をしています。一番端的にいえることは、賃貸住宅の方は定期借地権の購入者よりもより利便性を好みます。その辺がポイントになります。利便性を好むようなところであれば、定期借家権であろうと、定期借地権であろうとできるんですけれども、その兼ね合いだと思います。
例えば、国会議員を考えてみましょう。議員会館があり、秘書もいなきゃいけない。あの周りに例えば賃貸住宅をつくれば、すぐ入居するでしょうね。あるいはマスコミでは新聞社、テレビ局なんかは、あの周りに賃貸住宅をつくればすぐ入る。定期借家権でも定期借地でも同じように入ると思います。ただ、より近いところで安いというのであれば、賃借人にとって定期借家が有利ではないでしょうか。それで答えになったでしょうか。炭（都市づくりパブリックデザインセンター
普通財産の貸付期間の制限が３０年という話がありましたが、これは条例や規則ででこぼこがあるのか。あるいはおしなべて全国一律３０年になっているのかということと、もしその３０年というのがスタンダードであるとすれば、今の借地権５０年に対応して改正とか何とかいうアクションがどういう動きなのか、ご存じであれば、教えてください。赤川
基本的に３０年、多分全国一律３０年になっていると思います。これは国有財産に３０年と書かれていますので、それを基本的に準用しています。地方自治法には記載されていません。したがいまして、役所は全部右へならえですから、規則または条例でほとんどが３０年に限られています。ただ、地方自治体といっても、田舎の方に行きますと貸付期間が何年というのは知らない方がおられます。
定期借地権だから、これを基本的に５０年にしようという動きはありません。ＰＦＩ法の期間は３０年になっていますので、５０年にしたらどうかと大蔵省の方に話ししたことがありますが、法務局の方で改正に反対しているようです。従来どおりということで、役所を動かすのは大変です。議題に乗っていかない限りはなかなか難しいでしょうね。そのためには、１つ１つ実例を見せていくしかない。
私が田園調布を造ったのもベストトラックスをつくる、これだけです。いいものをつくっていって認めてもらえれば、必ず目を向けてくれる。したがって、田園調布は２５坪ですが、実は当初、３０坪４０００万円台を私は主張していました。その当時は１億数千万です。ところが、それで計画しているうちに路線価が３０％下がったものですから、やり直ししたんです。それで藤和の方も驚いて１７坪案というのが出ました。これをやったら定借制度はつぶれるので、それは絶対にダメだと反対しました。定借というのは何なのか。「広くて安くて近い」そういった住宅を目指すべきではないか。だから、見本になるようなものを造ろうよということでやりました。
そこで設計したフジタの部長さんのところに行って、データを見せたんです。「１７坪案て、どれだけの生活ができますか。１７坪では結婚して７年か８年になったら、多分狭くなって出ていくでしょう。５０uは狭くてしようがない。ちゃんとしたものをつくりましょう」。さまざまな議論をして現在の25坪なり、9.2メートルのワイドスパンになったわけです。５階へ行くと、田園調布の街が全部見える。南側を見ると富士山が見えます。北側を見ると新宿の高層ビル、東京タワーがきれいに見える。ああ素敵だな。それで４０００万円台で購入のであればいいじゃないか。駅から歩いて４分で静かで本当にいいですよ。だから、入居者から随分喜ばれております。
何事も最初にやるときにはできるだけいいものを造くり見本となるようなものをつくっていく。それを行政の方に見せて、我々はこれだけの努力をしていますから、是非行政も協力してください。行政の方はまちづくり、家づくり、ソーシャルミックス等そういうことに対しては大変、熱心ですから協力いただけると思います。谷口
大分時間を超えましたので、きょうはこれで終わりにしたいと思います。どうも長い間ありがとうございました。（拍手）