例えば新丸ビルと丸ビルという建物があります。新丸ビルや丸ビルの床面積当たり、１平米どれぐらいの炭酸ガスを出すか。これが２００５年に比べて、２０３０年のＣＯ2排出原単位は、大体似ておりますけれども、少し減っています。例えば、真っ赤っかの平米当たり９０キロとか１００キロのところが、一部、８０キロから９０キロと下がっています。これは２つ理由があります。１つは、先ほど言ったように、マンションだと１平米３０キロ、事務所は９０キロですから、マンションの比率が高くなると、床面積が増えていても、全体のＣＯ2排出量は下がってきます。それが１つ。それから、供給側のＣＯ2排出が２００５年は３８キロでしたが、東京電力の原子力発電所がどんどん増えてきますと、２０３０年はそれが３０キロになる。東京電力側の１キロワットに必要な燃やすエネルギーが、原子力比率が増えた分だけＣＯ2が減るわけです。同じ床面積でも、３８キロだとだいぶは真っ赤っかになるんですけれども、３８キロが３０キロぐらいに減る。供給側の原単位が下がってくる、マンションが増えるということで、こういうところが少し排出量が減ってきます。
　ＢＡＵというのはBusiness As Usualです。純粋にオフィス建築やマンションがどんどん増えて、床面積が増えていく時にどうなるだろうか。ただし、現状で確かなことは、東京電力の供給側のＣＯ2排出量が１キロワットあたり0.３８キロから0.３０４キロぐらいになる。そういうことがここにかかわっていると思います。
（図13）
　これまではどうということない話ですが、ここからが重要です。東京都のやっている民生部門の住宅やオフィスの建物に対する規制は、大規模な限られたものに対して物すごく厳しい。大規模な建物が新築されたり、改築される時には、これぐらいＣＯ2の排出を減らすようにしなければいけないというように、どんどん厳しくしているんです。しかし、都心３区だって、例えば千代田区の東神田に行けば、間口３間の奥行き７間の５階建て、総床で１００坪、３００平米の、鉛筆ビルが建っています。総延べ床が３００平米や５００平米の建物がたくさんあるんです。神保町もそうです。そういうところに対しては、率直にいって、新築でも規制が緩くて、要するにほっぽり出しになっているんです。
　低炭素化で、鳩山さんが言った１９９０年対比２０２０年で２５％総量削減、そんなこと本当にできるのかなということが、ここでの問題意識なんです。一方で、中小規模の建物では、ＣＯ2規制というのは進んでいない、そういうことですね。
環境確保条例とか都市開発諸制度を活用したり、都市再生特区で、例えば５０００平米以上とか１万平米以上の規模の大きいところは厳しくすることをやっています。
（図14）
都の環境確保条例を見てみます。２千平米以上については厳しくしています。さらに、例えば５千平米以上になると、毎年毎年自分のビルでどれぐらいＣＯ2削減をしたかという実績をちゃんと報告するだけではなくて、来年はこういうふうによくするということも東京都に報告しなければいけません。ところが、２千平米と５千平米の間は、これぐらい省エネに努力していますという届け出だけでいい、ということです。届け出を定めない場合と定めた場合で随分違うかもしれません。届け出になると、一応それなりに、小さい雑居ビルやペンシルビルの大家さんも、窓ガラスを替えるとか、それぐらいやろうかなと考えるんです。だから、少し効果があるかもしれませんが、性能をよくするという努力をしなければいけないというふうにはなってないんです。
厳しくお役所が管理するのは、５千平米から上なんです。５千平米以上にはクリアすべき条件がきちっと書いてあります。
今度は、大街区です。ＰＡＬとありますが、建物の外壁の性能の話です。外壁の性能を上げろということです。建物系ですね。ＥＲＲというのは設備系です。設備系の炭素をどれぐらい減らせるか。ＰＡＬは建物外壁で、いい加減な二重窓にすればいいのではなくて、熱損失は１５％以上に減らさなければいけない。そういう数値で厳しく定めるということも大規模なものはやっています。
問題は、２千平米以下の建物は一体どうするのか。これは東京都心ですから、５万平米や１万平米があります。東京でも、池袋や渋谷、新宿の歌舞伎町のようなところはほとんどが２０００平米以下です。そういうところの市街地に対して、低炭素化を役所は一体どうするんだということについては答えが今ないんです。
（図15）
これは先ほどの話をくどく言っています。既設大規模事業所は第１期削減として、２０１０年から２０１４年、あと４年で８％削減しろ。これはオフィスの場合です。これは環境のほうですから、床面積ではなくて、原油換算１５００キロリットル以上のエネルギー消費のある事業所を大規模といっています。この大規模というのはどのくらいか、床面積１万平米以上かどうかというのに興味があります。実は、この環境確保条例は環境のところで行っていますので、原油換算での大規模ということは別です。これは注釈です。第２期の２０１５年から２０１９年まで１７％削減して、足して２５％です。
ところが、既設の中小規模単独事業者は違います。小さいペンシルビルと思ってください。削減義務の対象外。ただ、おもしろいのは、大規模オフィスビルを直す時には、小さいビルが出している低炭素の量がわかってくれば、それを買い取ることができます。例えば大手町で日本ビルを、仮に１５００％ぐらいにするといった時に、排出量がべらぼうに多くなります。その多くなった部分の一部分は、こういう中小規模単独事業者から買う。大手町で１５００％の日本ビルをつくるときに、ＣＯ2をうんと出すことになってしまった。その時に東神田の岩本町の辺にある小さい鉛筆ビルの排出権の一部分をもらうということは可能だ、ということになっています。
しかし、買い手が来なければ売り手は何もできないんです。どこに売るかといったら、ずばり、大手ディベロッパーぐらいしかやらないんです。
さらに、省エネのトップランナーのことが書いてあります。皆さんご存じだと思いますが、大型家電量販店に行くと、空調機トップランナーと書いてあります。建物にもトップランナーがあるんです。これは後で事例が出てきます。省エネトップランナーを達成した建物に、将来にわたってもっとＣＯ2削減しろと言っています。つまり、乾いたぞうきんをもっと絞れということなんですが、ＣＯ2排出原単位の低い中小既設ビル、これは例えば、丸ビルに比べれば、東神田の雑居ビルの排出原単位は低いでしょう。丸ビルが例えば１００キログラムＣＯ2／平米だとすると、雑居ビルは２０キログラムＣＯ2／平米になります。そういうところはＣＯ2削減義務が非常に緩い。だから、こういうところでは経済的にペイしない。設備改修をしようと誰も考えない。 金をかけて設備をよくして、ＣＯ2が削減されたからといって、家賃を上げられるかといったら上げられないです。雑居ビルの家賃を求める人は、低炭素であるかどうかは関係ない。むしろ地震で壊れるか壊れないかで、家賃を幾らにするかという気持ちは大きいでしょう。